親が亡くなり、兄弟が複数いる場合に「実家をどうするか」で意見が分かれることは珍しくありません。「売りたい」「住みたい」「貸したい」と、それぞれに異なる考えを持っているケースも多いです。
相続人が複数いる場合、不動産の売却には相続人全員の合意が必要です。一人でも反対すれば売却を進めることができません。この記事では、スムーズに不動産売却を進めるための手順と、争いを防ぐ3つのポイントを解説します。
なぜ相続人全員の同意が必要なのか
相続が発生した場合、遺言書がない限り、相続財産は「相続人全員の共有」状態になります（法定相続分に応じた共有）。不動産も同様で、登記名義の変更前であっても相続人全員が共有者とみなされます。
不動産を売却するためには、所有者全員（共有者全員）の合意が必要です。一人でも反対すると、法的に売却することはできません。また、共有名義で登記された後も、全員の印鑑（実印）・署名・委任状なしには売買契約を締結できません。
「共有持分だけ」であれば他の共有者の同意なしに売却することは法的には可能です。しかし、買い手は通常の不動産業者ではなく、共有持分の買取を専門とする業者になります。売却価格は大幅に低くなる（相場の3〜5割程度のケースも）ため、最終手段として考えるべき方法です。
複数相続人での不動産売却の手順
相続人が複数いる場合、以下のステップで売却を進めます。
- 相続人全員を確定する（被相続人の戸籍謄本を取得して法定相続人を特定）
- 遺産の全体像を把握する（不動産・預貯金・借金なども含めて一覧化）
- 不動産の価値を客観的に把握する（複数の不動産業者に査定依頼）
- 遺産分割協議を行う（誰が何を取るか、不動産を売って分けるかを全員で合意）
- 遺産分割協議書を作成する（司法書士に依頼するのが確実）
- 相続登記を行う（売却のためには名義変更が必要）
- 売却活動・売買契約を進める（相続人全員または代表者が契約に参加）
- 売却代金を分配する（協議書に定めた割合で分配）
争いを防ぐ3つのポイント
「あの家は1,000万円はする」「いや、200万円がせいぜい」という感情的な評価が対立の火種になります。複数の不動産業者から書面での査定書を取り寄せ、相続人全員に共有することで、議論の土台を客観的な数字に統一できます。
個別の条件（売却価格・売却時期・売却益の分配方法）の前に、まず「不動産を売却する方針か」という大枠の方向性を全員で合意します。「売ること自体は合意している」という前提があれば、後の交渉がスムーズになります。
家族間の話し合いが感情的になりそうな場合、早めに第三者（不動産専門家・弁護士・司法書士）を間に入れることが解決の近道です。「専門家を呼ぶ＝疑っている」ではなく、「公平な判断のための手助けを借りる」という姿勢で提案しましょう。
複数の相続人が客観的な情報を共有し、早めに専門家を交えることでスムーズな売却が実現する。
一人の相続人が売却を拒否した場合
相続人の一人が売却に反対した場合、以下の選択肢が考えられます。
選択肢1：代償分割を提案する
売却を拒否している相続人が「自分が取得したい」という場合、その相続人が他の相続人に代償金を支払う「代償分割」を提案します。取得を希望する側が資金調達できれば、スムーズに解決できます。
選択肢2：遺産分割調停・審判を申立てる
話し合いで合意できない場合、家庭裁判所への遺産分割調停申立てが選択肢になります。調停でもまとまらない場合は審判に移行し、裁判所が分割内容を決定します。ただし、時間・費用・精神的負担がかかるため、最終手段として考えるべきです。
選択肢3：共有物分割請求（競売）
遺産分割協議後に共有名義になった不動産については、裁判所に「共有物分割請求」を申立てることができます。最終的に競売になると、通常の売却より大幅に低い価格での処分になるため、この状況を避けるためにも早期の合意形成が重要です。
- 反対の理由を丁寧に聞く（感情的な問題か、金銭的な問題かを把握する）
- 専門家（不動産業者・弁護士）から客観的な情報を提供してもらう
- 時間をおいて再度話し合いの場を設ける
- 代償分割・換価分割など相手の利益も守れる代替案を提示する
専門家への相談のすすめ
複数の相続人がいる不動産売却では、専門家の力を借りることが「家族の関係を守りながら問題を解決する」最善の方法です。専門家は単に手続きを行うだけでなく、中立的な立場から客観的な情報を提供し、全員が納得できる解決策を導く役割を果たします。
釧路 空き家相続相談窓口では、相続人が複数いる不動産売却について、初回無料でご相談いただけます。不動産の査定・協議のサポート・司法書士・弁護士へのご紹介まで、一貫してサポートします。