遺産分割協議とは？不動産がある場合の進め方と注意点

相続が発生し、不動産を含む遺産がある場合、避けて通れないのが「遺産分割協議」です。家族間の話し合いだからこそ、感情的なもつれが生じやすく、うまくまとまらないケースも少なくありません。

この記事では、遺産分割協議の基本的な定義から、不動産が含まれる場合の具体的な進め方、協議がまとまらなかった場合の対処法、よくあるトラブルまでを解説します。

遺産分割協議とは何か

遺産分割協議とは、相続人全員で「誰がどの遺産を相続するか」を話し合う手続きです。遺言書がない場合（または遺言書が一部の財産のみをカバーしている場合）に必要になります。

相続人全員の参加と合意が必要で、一人でも欠けた状態での協議や、一人でも反対している状態での成立は認められません。遺産分割協議が成立したら「遺産分割協議書」を作成し、全員が実印を押印します。

不動産の分割方法4つ

不動産は現金と違い、均等に「分ける」ことが難しい財産です。主な分割方法は以下の4つです。

①現物分割

不動産を特定の相続人が取得します。最もシンプルな方法ですが、取得しない相続人への代償（代償分割）が必要になることが多いです。

②代償分割

不動産を取得した相続人が、他の相続人に対して「代償金」（取得した財産の価値に相当する金銭）を支払います。不動産を相続する人が現金を支払える場合に有効な方法です。

③換価分割

不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分配する方法です。現金として分けられるため、公平感が高く、トラブルになりにくいです。釧路 空き家相続相談窓口では、換価分割のための売却サポートも行っています。

④共有分割

複数の相続人が共有名義で不動産を取得します。一見すると簡単ですが、将来の売却・賃貸・修繕で全員の合意が必要になるため、後々トラブルになりやすい方法です。原則として避けた方が無難です。

不動産の評価方法

遺産分割協議で不動産の分け方を話し合うためには、まず不動産の「価値（時価）」を把握する必要があります。不動産の評価方法には主に以下があります。

評価方法	特徴・用途
固定資産税評価額	市区町村が算定。実勢価格の7割程度が目安。登記費用の計算に使われる。
路線価（相続税評価額）	国税庁が公表する価格。相続税の計算に使う。実勢価格の8割程度が目安。
不動産業者による査定	実際に売却できる市場価格（実勢価格）の目安。遺産分割協議の際に参考にするのに最適。
不動産鑑定士による鑑定評価	第三者による客観的な価格評価。費用がかかるが、相続人間で意見が対立する場合に有効。

遺産分割協議では、相続人間で合意が得られる評価方法を選ぶことが重要です。不動産業者による無料査定を複数社から取り、相続人全員で共有するところから始めるのが一般的です。

不動産の適正評価を全員で共有することが、公平な遺産分割協議の第一歩。

協議がまとまらない場合の対処法

相続人間の意見が対立し、協議がまとまらない場合は、以下の法的手続きを段階的に利用します。

遺産分割調停（家庭裁判所）

家庭裁判所の調停委員が間に入り、相続人間の話し合いを仲介します。合意に達すれば「調停調書」が作成され、遺産分割協議書と同等の効力を持ちます。

遺産分割審判（家庭裁判所）

調停でもまとまらない場合、家庭裁判所の審判官が相続の内容を決定します。相続人の意向に関係なく裁判所が判断を下すため、最終的な解決手段です。

よくある遺産分割トラブルとその防止策

トラブル1：「実家に住み続けている兄弟が有利」問題

親と同居していた相続人が「自分が介護をした」「自分が費用を負担した」という理由で多くを要求するケースがあります。これに対しては、介護・貢献の実態を「寄与分」として認める制度があります。ただし、寄与分の主張が認められるかどうかは状況によります。

トラブル2：不動産の価値評価で意見が対立する

「時価はもっと高いはず」「この物件には価値がない」など、評価をめぐる対立はよくあります。不動産業者による複数の査定書を用意し、根拠のある数字をもとに話し合うことが解決の近道です。

トラブル3：一部の相続人が行方不明・連絡がとれない

相続人の一人と連絡がとれない場合、その人なしに協議を進めることはできません。家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申立てることで対処します。