相続登記の義務化とは？2024年施行・未登記のペナルティと対処法【2026年版】

「親が20年前に亡くなったけど、不動産の名義変更をしていない」「祖父の代から登記が変わっていない土地がある」——釧路市内でも、こうした「未登記」の不動産は珍しくありません。

しかし、2024年4月1日から相続登記が法律で義務化されました。これは、長年の問題となっていた「所有者不明土地」を解消するための改正不動産登記法によるものです。この記事では、義務化の内容・ペナルティ・過去分への適用・対処法をわかりやすく解説します。

相続登記の義務化の概要

改正不動産登記法により、相続によって不動産（土地・建物）を取得した場合、以下の義務が生じます。

項目	内容
義務の内容	相続による所有権移転登記（相続登記）の申請
期限	相続開始（被相続人の死亡）を知り、かつ不動産を取得したことを知った日から3年以内
施行日	2024年4月1日
過去分の猶予期間	2027年3月31日まで
違反した場合	10万円以下の過料（行政罰）

ここで重要なのは「相続開始を知り、かつ不動産を取得したことを知った日」という起算点です。遺産分割協議がまとまった日が起算点になるケースもあり、状況によって異なります。

10万円以下の過料とは何か

過料（かりょう）とは、刑事罰（罰金）ではなく行政罰のひとつです。前科にはなりませんが、正当な理由なく登記を怠った場合、裁判所から過料の通知が届きます。

現時点（2026年）では、過料の実際の適用事例はまだ少ない状況ですが、法務省は今後の適用を強化していく方針を示しています。「まだ実際にペナルティを受けた人がいないから大丈夫」という判断は危険です。

遺産分割協議がまとまらない場合の「相続人申告登記」

遺産分割協議がまとまらないうちに3年の期限が来てしまいそうな場合、「相続人申告登記」という制度を活用できます。

これは、正式な相続登記（所有権移転登記）の前に、「自分が相続人であること」を法務局に申告するだけの簡易な手続きです。この申告を行うことで、3年の期限内の相続登記義務を履行したとみなされます。費用は登録免許税がかからず、弁護士・司法書士への依頼費用も相続登記本体より低く抑えられます。

釧路市での未登記の実態と問題点

釧路市内では、数世代にわたって登記が変わっていない土地が少なくありません。特に農地・山林・旧市街地の古い住宅地に多く見られます。未登記のまま放置すると、以下のような実務上の問題が生じます。

• 売却できない：売主として登記されていない人は不動産を売ることができません。
• 担保設定できない：融資を受ける際に不動産を担保にできません。
• 相続人がさらに増える：未登記のまま次の相続が発生すると、権利者がネズミ算式に増え、合意形成が極めて困難になります。
• 行政の公共事業に協力できない：道路工事・インフラ整備などで立ち退きが必要な際、所有者不明として交渉相手が見つからないケースがあります。

未登記の不動産は相続が重なるほど権利関係が複雑になる。早期解決が次世代への負担軽減になる。

相続登記にかかる費用の目安

相続登記の費用は「登録免許税（国に支払う税）」と「司法書士報酬」の合計です。

費用の種類	金額の目安
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4%（例：評価額1,000万円なら4万円）
司法書士報酬	5〜15万円程度（複雑な案件は20万円以上になることも）
戸籍・住民票などの取得費	数千円〜1万円程度

相続人が複数いる・被相続人の戸籍収集が困難・数次相続（複数回の相続が連続している）などの場合は司法書士費用が高くなります。

相続土地国庫帰属制度という選択肢

「相続したけれど、活用予定も売却見込みもない不要な土地を手放したい」という場合、2023年4月から始まった相続土地国庫帰属制度が選択肢になります。

これは、相続した不要な土地を一定の要件を満たした場合に国に引き取ってもらえる制度です。ただし、建物が建っている土地・担保権がある土地・土壌汚染がある土地などは対象外です。また、国への申請手数料・審査料・10年分の管理費相当額（負担金）の支払いが必要です。